Bestandserfassung und -dokumentation

In dieser Phase wird zusammengetragen, was bereits an Dokumenten und Unterlagen zum Gebäude vorhanden ist. Um sich einen ersten Überblick zu verschaffen, kann es im Rahmen einer Bestandserfassung hilfreich sein, neben den Plänen auch Rechnungen über Nebenkosten, wie Heizung oder Warmwasser, zu sichten. Ebenso aufschlussreich sind oft Handwerkerrechnungen, Aufzeichnungen von vergangenen Umbauten, Rechnungen von verwendeten Baustoffen und dokumentierte Umbaumaßnahmen in der Vergangenheit.

Mitunter ist auch eine weitere Recherche zur Geschichte des Hauses hilfreich, beispielsweise bei Gemeinden, in Archiven oder durch eine Befragung ehemaliger NutzerInnen oder auch Nachbarn. Die Nutzungsgeschichte kann Hinweise liefern zu möglichen Altlasten, zum Beispiel wenn Werkstätten, Produktionsräume oder auch Betriebe wie eine chemische Reinigung in einem Gebäude untergebracht waren. Aber auch der Zeitpunkt einer früheren Sanierung lässt Rückschlüsse auf verwendete Materialien zu.

Nach dieser ersten Groberfassung kann in einem nächsten Schritt das Grundstück (Lage des Grundstücks) und Gebäude beschrieben werden:

• Wie sehen Grundriss, Fläche, Raumhöhen und Raumaufteilung aus?
• Entspricht der Grundriss noch aktuellen Anforderungen?
• Wie ist der energetische Standard des Gebäudes?
• Sind die Komfortfaktoren noch zeitgemäß?
• Ist ein Keller vorhanden, gibt es Gaupen, Terrassen etc.?
• Wie gut sind die Räume zugänglich?
• Wieweit wird das Tageslicht genutzt?
• Welche Brandschutzbestimmungen liegen vor?
• Wie kann die architektonische Qualität des Gebäudes insgesamt beurteilt werden?

Von Vorteil ist es auch, wenn bereits während der Bestandserfassung die Gebäudestruktur sowie eventuelle strukturelle Probleme, zum Beispiel hinsichtlich der Raumaufteilung, beurteilt werden. Auch rechtliche Aspekte können in dieser Phase bereits ermittelt werden, wie Eigentumsverhältnisse, Nutzungsrechte sowie Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der zuständigen Gemeinde oder des Bauamts. Baubewilligungen wird man hingegen eher in der Planungsphase einholen. Im Rahmen der Bestandsaufnahme kann auch bereits überprüft werden, ob bestimmte Umbaumaßnahmen überhaupt durchführbar sind. Beispiele dafür sind, wenn eine Wand entfernt werden soll, jedoch die Fußböden und/oder Decken nicht auf einer Höhe liegen, oder wenn tragende Holzbauteile frei geplante Durchgänge stören, etwa wenn beim Einbau von Installationsschächten Deckenbalken im Weg liegen.

Wichtig ist, die gesamte Gebäudeanalyse detailliert schriftlich zu dokumentieren sowie eine genaue Fotodokumentation anzulegen. Die folgende Tabelle ist ein Beispiel, wie man vorgehen kann. Sie zeigt alle Aspekte, die bei der Bestandserfassung berücksichtigt und bewertet werden sollen.