Einführung

Die umfassende Sanierung eines bestehenden Wohnhauses oder einer Wohnanlage verlangt eine sorgfältige Vorplanung. Dabei stellen sich unter anderem folgende Fragen:

• In welchem Zustand ist das Gebäude?
• Welche Sanierungsmaßnahmen sind notwendig, welche angemessen?
• Wann sind die Maßnahmen noch wirtschaftlich?
• Welche Technologie (Dämmung, Haustechnik,…) ist sinnvoll?
• Welche Bauteile können wiederverwendet werden?

Fragen wie diese können nur dann zufriedenstellend beantwortet werden, wenn zuerst eine Gebäudezustandsanalyse und Bewertung des Bestandsgebäudes durchgeführt wurde. Aus dieser Gesamtanalyse wird dann sichtbar, welche Sanierungsmaßnahmen erforderlich und angemessen sind.

Die Gebäudeanalyse wird von einem/einer fachkundigen ArchitektIn oder PlanerIn durchgeführt, wobei im Bedarfsfall zusätzliche ExpertInnen beigezogen werden sollten. Besonders bei umfassenden Sanierungsvorhaben hat es sich als überaus sinnvoll erwiesen, die Gebäudeanalyse in Abstimmung oder gemeinsam mit beteiligten FachplanerInnen zu machen und eine gemeinsame Dokumentation anzulegen, um Doppelgleisigkeiten zu vermeiden.

Die Analyse bildet die Basis für die Sanierungsplanung und für eine Kostenschätzung. Erfahrungsgemäß senkt eine gründliche und systematische Vorbereitung letztendlich die Baukosten, insbesondere wenn im Zuge der Gebäudeanalyse bereits überprüft wird, ob die geplanten Umbaumaßnahmen durchführbar sind. Oft ist es nämlich der Fall, dass zahlreiche unbekannte Faktoren im Gebäude vorhanden sind, die dann während der Bauphase zu Problemen führen. So können etwa Teile der Konstruktion oder auch die Baustoffe unbekannt sein, oder oft finden sich auch Bauteile, die aus verschiedenen Baustoffen bestehen. Solche Eigenheiten sollten am besten bereits in der Vorplanung festgestellt und berücksichtigt werden.

Auch eine mögliche Schadstoffbelastung muss während der Gebäudeanalyse festgestellt werden, einerseits um ein gesundes Wohnklima zu ermöglichen, andererseits um zu überprüfen, ob Bauteile wiederverwertet oder sogar direkt wiederverwendet werden können.

Eine umfassende Gebäudeanalyse wird den richtigen Zeitpunkt und die wirtschaftlichsten Maßnahmen für eine Gebäudesanierung benennen. Es ist wichtig, dabei eine langfristige Betrachtungsweise zu wählen. Werden die Investitions- und Bewirtschaftungskosten auf die zu erwartende Nutzungsdauer der sanierten Bauteile von vierzig Jahren betrachtet, erweist sich fast immer eine hochwertige energetische Lösung im Bereich des Passivhaus-Standards als die wirtschaftlichste Variante.

Die wichtigsten Schritte einer Gebäudezustandsanalyse sind Bestandserfassung (gegebenenfalls inklusive einer Grundstücks- und Objektbeurteilung) und die Erhebung des Bauzustandes (Bestandsaufnahme und Schadensanalyse): In dieser Phase wird der Gebäudebestand genauer untersucht, z. B. anhand von Begehungen und Berechnungen. Dieser Schritt ist der zentrale Teil für die Gebäudeanalyse. Überprüft werden Statik, Festigkeit, Standsicherheit, Schäden an Bauteilen usw. Auch eine Schadstoffanalyse kann durchgeführt werden. Wesentliche Elemente der Erhebung des Bauzustandes sind außerdem bauphysikalische Berechnungen und eine Untersuchung der Haustechnik.

Bewertung des gesamten Datenmaterials und der Informationen: Die Daten und Informationen, die während der Bestandserfassung und der Erhebung des Bauzustandes zusammengestellt wurden, werden abschließend bewertet. Das bedeutet, dass der/die PlanerIn anhand der Informationen entscheidet, welche Sanierungsmaßnahmen notwendig und möglich sind. Diese Bewertung stellt die Basis dar für die Planung der Maßnahmen sowie für eine Ausführungsplanung.