11.5 Erstellung von Sanierungsvarianten am Beispiel Strubergasse Lehen (Salzburg)
Die Erstellung mehrerer Sanierungsvarianten ist ein wichtiges Hilfsmittel zur Entscheidungsfindung.
In der Regel werden verschiedene technische Szenarien in Bezug auf Sanierung, Energieerzeugung sowie -versorgung entwickelt. Die Grundlage bildete ein umfassender Rahmenplan, der folgende Aspekte beinhaltete:
- Wohnumfeld
- Verkehrssituation und Mobilitätskonzept
- Gebäudeentwicklung und wohnungswirtschaftliches Konzept
- Energiekonzept
- Kosten und Finanzierung unter Einbeziehung verschiedener Fördervarianten
- Darstellung der längerfristigen Erhaltungs- und Betriebskosten
- Umsetzungskonzept inkl. Öffentlichkeitsarbeit und Partizipation.
Hinsichtlich der Gebäudenutzung und -entwicklung ergab sich folgendes Bild: Ein Großteil der Wohnungen waren 1 Zimmer + Wohnküche, 2 Zimmer + Wohnküche und 3 Zimmer + Küche. Kleinere Wohnungen dominierten. Erzielt werden sollten eine ausgewogene Mischung von Wohnungen sowie eine Nachverdichtung um 35%. Maßnahmen für behindertengerechtes und barrierearmes Wohnen waren ebenfalls gefordert.
Im Zuge des Gutachtens zur Strubergassensiedlung (Salzburg) wurden folgende Varianten für die gesamte Siedlung entwickelt. Architekt Burkhard Schulze Darup führte folgende vergleichende Berechnungen durch (siehe Straßl, I. & al., 2013):
Standardmodernisierung durch thermische Sanierung, Schaffung von Gemeinschaftsbereichen, vorgestellten Balkonen und Freiflächengestaltung.
Faktor-10-Standard mit erhöhtem Modernisierungsstandard durch Verbesserung der Gebäudehülle unter Verwendung von Passivhauskomponenten, umfassenden Maßnahmen im Gemeinschaftsbereich und Aufwertung der Wohnungen, Erstellung von Balkon- und Freiflächengestaltung.
Neubau der drei Abrissgebäude an der Leonhard-von Keutschach-Straße im Passivhausstandard als durchgängiger Baukörper zuzüglich Anbauten im PH Standard in zweigeschossiger Höhe für Büros und Gewerbeflächen.
Nachverdichtung der Gebäude durch Aufstockung im Passivhausstandard.
Neubau
Die Überlegungen zur konkreten Realisierung von Neubauten werden zumeist anhand der Aufnahme und Untersuchung der im Quartier vorhandenen Freiflächen angestellt. Wesentlich seltener ist der Fall, dass Bestandsgebäude zugunsten eines Neubaus abgerissen werden. In der Praxis ist jede Fläche im Quartier hinsichtlich ihrer möglichen beziehungsweise der tatsächlichen Nutzung definiert.
Die Aussage darüber wie eine Fläche genutzt, und wie dicht sie gegebenenfalls bebaut werden kann, findet sich im Flächenwidmungsplan. Wie diese Fläche konkret bebaut ist, beziehungsweise wie die Baumasse auf ihr verteilt werden kann, findet sich, bei entsprechender Erstellungspflicht, im entsprechenden Bebauungsplan. Bei der Entwicklung der Neubauten selbst sind mögliche Änderungen aufgrund sich in Zukunft ändernder Nutzungen zu berücksichtigen.
Bei der Strubergassensiedlung wurden etwa dreißig Prozent der Gebäude abgerissen und durch Neubauten ersetzt. Dabei handelte es sich um Häuser mit einer sehr schlechten Bausubstanz und ungünstigen Grundrissen. Außerdem wurden die Neubauten dazu genutzt, die städtebauliche Situation zu den stärker belasteten Verkehrsadern hin zu verbessern und für die Bewohner Wohnungslösungen mit hohem Nutzungswert, gutem Schallschutz und Balkonen bzw. Mietergärten mit Verbindung zu den Grünbereichen der Siedlung zu realisieren. Außerdem konnte mittels Tiefgaragen in den Neubaubereichen die desolate Parkierungssituation gelöst werden. Die Umsetzung basierte auf einem Architektenwettbewerb. Das Ergebnis ist nicht nur städtebaulich hoch-ansprechend sondern auch technisch und energetisch sehr hochwertig.
Umbau
Etwa siebzig Prozent des Gebäudebestands in der Strubergassensiedlung wurde erhalten und hochwertig saniert. Die zu sanierenden Häuser wurden so ausgewählt, dass in den meisten Fällen keine grundlegenden Grundrissänderungen erforderlich waren, sodass eine wirtschaftliche Sanierung durchgeführt werden konnte. Ziel war es einerseits einen hohen Wohnwert zu ermöglichen und Wohnsituationen zu schaffen, die über die nächsten Jahrzehnte nachgefragt werden. Ein Schwerpunkt lag auf der Anbindung an die Grünbereiche des Quartiers durch die Schaffung von Mietergärten und die Erstellung von Balkonen. Die Freiflächen wurden hochwertig erneuert und bieten einen hohen Naherholungswert für die Bewohner. Aus technischer Sicht erfolgte eine energetische Sanierung der Gebäudehülle auf hohem energetischen Standard sowie die Erneuerung der Gebäudetechnik mit Anbindung an das solare Nahwärmenetz des Nachbarquartiers.
